有关房地产登记的常见问题解答(第19期)

时间:2019-02-03 19:02:57 来源:仁和门户网 作者:匿名
  

1.分配登记的土地上的房屋可以登记抵押吗?

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土自发[2004] 9号):“抵押是以国有土地使用权为主题,土地行政主管部门办理抵押依法办理登记手续,即已经批准,土地管理部门批准,不需要土地使用权抵押权的批准,除法律,法规禁止的房屋外,分配土地上的房屋可以登记抵押。

《城市房地产管理法》第五十一条规定:“设立房地产抵押权的土地使用权是通过分配方式取得的。依法拍卖房地产后,应当支付与土地使用权相对应的土地使用权转让费。从拍卖价格来看,抵押权人可以优先支付赔偿金。“当拍卖分配土地及其地上房屋时,应首先偿还拍卖资金,并优先支付剩余部分的抵押贷款。

2.如果有建筑物(合法或非法),您是否只能申请建设用地使用权的抵押登记?

《物权法》第182条规定:“建筑物抵押时,建筑物占用区域内的建设用地使用权一并抵押;建设用地使用权抵押的,土地上的建筑物抵押;如果按照前款规定抵押不抵押,则无抵押财产应当视为抵押在一起。第二百条规定:“建设用地使用权抵押后,新增建筑物在土地不是抵押财产。建设用地当使用权实现抵押时,土地上新增的建筑物应当与建设用地的使用权一起处理。但是,如果新建筑物的价格增加抵押权人无权获得优先赔偿。“因此,地上建筑物和建筑物使用权应该抵押在一起,而且不是结婚只承诺其中一个。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第48条的规定,如果通过法律程序确认该建筑物是非法或非法的,则抵押无效。因此,抵押贷款的有效性应该基于建筑物的合法性。申请在建楼宇的抵押登记有两个先决条件。第一,建设用地的使用权已经登记;第二,在建的建筑物是合法建造的。《不动产登记暂行条例实施细则》第76条规定:“申请首次登记在建房屋时,当事人应当提交下列材料:(一)抵押合同和主要债权合同;(二)不动产;享有建设用地使用权的权利证明;(3)建设工程规划许可证);(4)其他必要材料。享有建设用地使用权的不动产权证和建设工程规划许可证。注册方必须提交的两项要求。根据申请不动产登记手续的规定,除特殊情况外,如果当事人不申请,登记机关不予审查申请以外的事项。申请人申请抵押登记时,依法取得已经登记的建设用地使用权,登记机构只审查申请人的建设用地抵押登记申请书及相关申请材料,如果符合登记条件,注册;如果不符合注册条件,则不会进行注册。登记机构不需要审查抵押所适用的土地上的建筑物的存在,也没有必要审查建筑物的合法性。

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